“银行方面传来的消息是：3月份起办理个人住房贷款的门槛会有所降低。”业内人士表示。

　　过去一段时间，按照通常办理个人住房贷款的标准，只有“优质客户”(比如公务员)才有可能办到八成按揭。最新的消息是：今后本地“普通”客户也有望获得这个成数，换言之，买房可以只交“两成首付”。此外，过去外地客户及在上海买过一套房子的客户必须接受贷款成数“降一成”处理，往后也有望“酌情放宽”。

　　银行个贷门槛放低

　　贷款门槛放低是由于商业银行的竞争。为了成为开发商、中介公司的“合作银行”或挖其他行的“墙角”，各行不得不纷纷开出较此前优惠的条件以吸引客户和合作伙伴。业界认为，去年沪上银行间达成的"七成上限"君子协定早已宣告终结.

　　事实上，关于上海楼市“个人住房贷款门槛降低”的说法已经流传了一段时间，但是当事银行或否认或沉默，形势并不明朗。“考虑到种种因素，银行方面宁愿多做少说、只做不说，不愿公开承认贷款尺度的变化。”一位银行业人士表示，“加上各商业银行或松或紧、步骤并不一致，使得个贷市场扑朔迷离。”

　　个贷放宽的消息不仅来自一手楼市，二手房市场也出现类似的动向。据来自中原地产和信义房产的消息称：目前银行房贷政策的松动主要表现在对房龄的限制和贷款成数的限制方面。

　　在政策面，一些专家已经提出了“放宽银行信贷”的呼声。国家信息中心战略规划处处长高辉清认为：房地产行业拉动内需效果显著。为消化产能过剩，银行信贷政策在调控的基础上有可能适度放宽。而在业内人士看来，当前部分商业银行放松个人贷款的原因之一，缘自宏观调控以来开发商贷款“逆市上扬”。

　　银行贷款“按下葫芦浮起瓢”

　　在宏观调控、银根紧缩的压力之下，开发贷款不降反增，这无疑造成了央行、商业银行“被绑架”的尴尬局面。居高不下的开发贷款加大了银行的压力，而个人贷款被视作优质贷款；各银行为了发展零售银行业务，实现业务模式转型，客观上也要全力拓展个人房贷。

　　房地产贷款结构也在发生变化。值得注意的是，央行上海总部的统计数据显示：金融机构房地产开发贷款同比多增，个人住房贷款少增较多，两者也是一增一减，直接导致个人消费贷款在全部贷款中的占比回落。

　　“住房按揭减少意味着越来越多的房子没人买，”社科院金融所博士尹中立认为：“而开发商的资金越来越紧，需要的融资越来越多，到一定程度就会形成很大的金融风险。”

　　过去房贷“三七开”的大头是购房者，现在的大头是开发商。放宽公积金贷款旨在鼓励自住需求

　　上海市今年元旦出台了新的《公积金管理条例》。2006年2月28日，上海市公积金管理中心又发布了《关于微调本市部分二手房住房公积金个贷政策的通知》。

　　央行上海总部的报告没有再提房地产信贷风险，而是对房地产交易量保持低水平运行的情况进行预警。分析人士据此认为：央行对房地产业的态度已转为“观望”，房地产信贷政策放松的可能性增大。

　　相对于金融监管部门，地方政府发出的信号被认为更加明确。

　　上海市今年元旦出台了新的《公积金管理条例》。2006年2月28日，上海市公积金管理中心又发布了《关于微调本市部分二手房住房公积金个贷政策的通知》。通知的具体内容是：从3月1日起，购买竣工年限在5年以内(含5年)的二手房，可以享受与一手新房同样的公积金贷款条件，即贷款额不超过总房价的80%，最长期限为30年。

　　“今年总体上政府对投机的打压不会变。可能对原来过于严厉的控制进行缓和，而主线仍然是调控。”易居中国研发中心经理郑翎昀表示。“局部范围会有政策调整，具体来说可能在贷款政策上就会有所松动。”

　　中原地产研究部张涛认为：新政策出台有两个背景：一方面银行房贷有所下降；另一方面，开发商在“受煎熬”，市场处于低迷状态。“政策的目的应该是希望市场有所恢复”。

　　据分析，年轻的购房者群体和郊区次新房的购买者可能会充分享受新的政策。这两个群体面临首付资金不足的问题。申请获批80%公积金贷款额度的楼龄控制在5年(含)以内，将鼓励这两部分购房群体入市。

　　“政府出台公积金新政策，就是鼓励正常消费，让人们下决心入市。”上海社科院房地产研究中心研究员顾建发认为。“公积金政策对自住的购房者有促进作用，因为在上海有工作的居民才能享受住房公积金。二手房市场长期来看还会上升，对一些购买力比较低的居民会有更大的实惠。”

　　有望引发“二三级市场联动”

　　上海曾在“二三级市场(新房、二手房)联动”模式取得成功。目前上海的新房、二手房依然存在很强的联动关系。二手房市场人气上来了，被释放出来的改善型自住需求会很自然地带动一手房市场。

　　业内专家认为，对二手楼市的刺激对一手市场同样是针强心剂。

　　此次调整预计不会对公积金贷款质量产生影响。公积金贷款客户群稳定，不良率低于银行的房贷。虽然公积金对银行的个人信贷存在一定的竞争关系，但是此番政策放宽对银行、一手楼市的影响并不大。

　　“一来公积金贷款的量不大，二来公积金的范围有限制。”中原地产研究部张涛表示。上海社科院房地产研究中心研究员顾建发也认为公积金对商业银行个人房贷的影响不大。因为公积金数量少，随便一套80-90平米的房子，公积金就不够了。

　　“新政策的出台就是具体鼓励自住性消费。”申新房地产研究室主任蒋正华表示，“中央和地方政府的报告都明确指出去年宏观调控的收效明显，在这种状况下，政府开始鼓励正常性消费。而且房地产是国家的支柱产业之一，稳定房价对国家经济也是有利的。”

　　“新政策会促进一手楼市。”深思域高级研究员刘瑾认为。

　　众所周知，上海曾在“二三级市场(新房、二手房)联动”模式取得成功。目前上海的新房、二手房依然存在很强的联动关系。二手房市场人气上来了，被释放出来的改善型自住需求会很自然地带动一手房市场。对于沉寂多时的投资者来说，如果二手房市场回暖，投资收益比较高、市场活跃后，投资性的需求也会上升；二手房脱手以后，也可能会再买进。

　　但是，“二三级市场联动”在新的历史条件和政策背景下能否成功，还取决于更多因素。下一步的政策会是什么？社会各界对于“转按揭”政策的放松有不小的期待。

　　“如果市场继续低迷下去，可能还会有一些鼓励消费的政策出来，”顾建发表示，“比如说，有条件的放开转按揭，有换房需求的居民可以办理转按揭。”

　　在银行方面，个人住房贷款除了首次购房者的贷款比例适当松动以外，银行贷款形式上的创新也被广为关注。除了深发展的“双周供”，招行、建行等也都在开发新的贷款形式。(李杨)