今年1-2月，成都五城区90平方米以下的小户型住宅供应量达到46.11万平方米，是2006年同期供应量的3.6倍。这是来自成都房管局的权威数据。记者调查发现，在如此巨大的小户型供应中，有相当一部分小户型被设计成了两房两厅、三房两厅的户型。而这类户型，正受到广大购房者的热烈追捧。过去100多平方米大户型大空间的设计渐渐退至市场供应边缘，有的甚至成为各楼盘的滞销户型。专家表示，目前成都楼市的购房需求出现了巨大的释放，如何控制总价、满足中低收入购房者的居住需求，成为了当前应该思考的问题。在这一点上，香港深圳走在了前面，如今，其成熟的小户型多功能设计模式正在被成都开发商广泛学习采用，从而引领成都居住发生一次巨大变革。价高功能少小户型亟待变身

　　众所周知，中低收入者是社会的主流群体，解决好他们的住房问题显得尤为关键。在过去很长的一段时间里，大户型由于总价过高，让广大购房群体望而却步。而传统的小户型由于投资性过强，居住空间的设计极为粗糙简单，也无法满足中低收入购房者的自住需求。记者在调查中发现，很多50平方米、60平方米的传统小户型仅有独立的卫生间，厨房、客厅、卧室等功能没有明显的划分，很多空间甚至无法采光，通风性能也十分糟糕，根本无法满足正常的居家生活。在这样的市场背景下，成都中低收入者根本无法找到合适的物业下手。

　　调查表明，在这部分中低收入购房者中，80后的年轻人占据了相当大的数量。据一份数据显示，在目前的商品房购房者构成中，年龄在21岁至30岁之间的购房者所占比例已经近40%。分析认为，这一代80年后出生的年轻人如今正面临着严峻的住房压力。他们无缘单位福利分房时代，却又不得不应对商品房价格快速上涨的局势；同时，他们又渴望生活和事业的独立，已经到了结婚生子成立家庭的年龄，他们不愿意与父母住在一起。正是因为这样，这群20多岁的年轻人构成了当今楼市的购房生力军。不过，他们刚刚进入社会不久，积蓄较少，因此，他们强烈呼唤总价稍低，户型偏小，但功能结构比较齐全的户型出现。

　　“90，70”入市成都房子成功“瘦身”

　　“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”去年夏天，这一政策的实施，对成都住房产品供应结构进行了巨大的调整。政府调控的目的非常明确，即在控制单价的同时，限制总价，以保证土地资源利用价值最大化，使中等收入人群居者有其屋、优其屋。通过近一年市场表现来看，“90,70”政策的实施不仅拉开了成都户型变革的序幕，使产品供应结构出现了形式上的调整，更在户型功能上进行了调整，从产品内涵方面丰富了中小户型的宜居性。

　　自去年6月“90，70”政策实施后，成都90平方米以下的小户型供应量急剧上升。今年1—2月，成都五城区90平方米以下的小户型住宅供应量达到46.11万平方米，是2006年同期供应量的3.6倍。在很多大社区，90平方米小户型也成为了主力供应。过去，两房户型作为成都楼市的主要需求户型，往往被设计成100平方米—120平方米。而“90，70”门槛设置后，两房户型面积的设置变得相当尴尬。为了满足市场的需求，开发商们不得不进行创新改革，让90平方米以下的户型也承担起两房的功能。而事实证明，80平方米左右的两房设计相当受购房者的青睐。在花样年·花郡、颐和家园、上层·建筑等90平方米以下的两房主场楼盘，销售状况均十分火暴。“90，70”的门槛，客观上让成都户型成功实现了急速“瘦身”。

　　送花园送阳台小户型一样灵动

　　一年前，“90，70”推出时，部分业界人士和开发商就开始表态，宣称“90，70”政策可能导致产品设计的革命性变化。业界预测，为满足市场对80—110平方米的主力需求，开发商可能会在户型上做一些创新性设计，比如做足层高送夹层；比如两套户型打通；比如赠送花园、阳台等享受空间等……还有部分人士分析，由于面积有限，大量的中小户型面世，可能导致产品同质化趋势，并且导致市场供需失衡。

　　“90，70”推出一年后，当初业界人士的部分推断得以证实。从目前正在推广的项目看，赠送面积成为解决消费者需求和应对政策的有效办法。锦江城市花园营销策划部田经理告诉记者，锦江城市花园的户型大部分都是90平方米以下户型，但为了满足市场需求，80%的户型都有一个大露台，面积在8—10平方米左右，业主可以自己装修成一间独立的功能房。70—90平方米的户型，原本只有套二的功能，经过业主自己改装后，具备了套三居室的功能。虽然该楼盘还未推出，已经受到购房者关注。而类似锦江城市花园的项目不在少数，如桐梓林欧城、鸿阁一号等楼盘都有赠送花园的条件。

　　其实，由面积限定带来的户型创新是不可避免的。早在去年10月，建设部就委托中国建筑标准设计研究院组织开展90平方米以下住宅设计的课题研究，为建筑师设计90平方米以下住宅提供技术指导，并公布了《90平方米以下住宅设计要点(征求意见稿)》(以下简称《要点》)。《要点》对中小套型住宅的相关概念的定义、住宅面积的计算等加以规范和统一；对套型建筑面积控制标准予以修正；针对中小套型住宅的特点对《城市居住区规划设计规范》中的内容进行了细化和补充；重点强调如何提高中小套型的舒适性，强调应充分利用空间，对住宅套型面积的配置、套内空间布置的原则以及套内空间适宜的尺度与面积、住宅层高等提出要求，并提出适合中小套型住宅厨房和卫生间的技术要求和设计方法居住面积变化带来的产品设计革命，成为“90，70”的重要影响。

　　不过并非当初所有猜测都呈现，比如开发商会为了做大户型而将两套小户型设计为可以打通相连的特殊大户型，由于操作难度和成本考虑，最终没有被开发商采纳，而做足层高的做法也基本上很少有开发商涉足。

　　效法香港深圳小两房三房现身

　　40平方米以下的房子可以设计成两室一厅单卫生，60平方米的房子可以设计成三室一厅一卫，90平方米的房子能够设计成三房两厅二卫……在很多人看来，这样的户型是不可能住人的，然而在香港、深圳，这样的户型却是工薪阶层的主要户型区间。事实上，从目前成都楼的小户型设计可以看出，成都的户型正在向香港深圳等城市看齐，户型的功能空间得到组合，增加了得房率，室内布局还可以灵活多变。

　　据了解，香港地少人多，50平方米—80平方米是其主流户型，这个层次的户型利用最有效率，也最好卖。在香港，90平方米的户型属于中等偏大的户型，其三房房型中，客厅与主卧空间稍大，一般在20平方米左右，最小的客卧面积约6、7平方米，最小的卫生间面积仅3平方米左右。如今，成都小户型面积也在朝着这一紧凑的特性迈进。在上层·建筑，其70平方米—90平方米的两房两厅户型不仅拥有入户花园，客厅还附带有观景阳台。在刚刚亮相的集英岭项目，不到80平方米的两室两厅设计也显得十分宽敞奢侈，在春交会上吸引了众多购房者的目光。而位于航空港的书香尚品，具备两房功能，同时还兼具观景阳台和生活阳台的户型仅仅才60多平方米。记者观察发现，在这些小两房小三房户型中，一些卫生间将洗手台与马桶、沐浴间隔开，使之成为交通走道的一部分，避免了不必要的交通重复。“砍去可有可无的空间部位，可以节约出更多面积进行室内功能性的建设。”四川博远置业副总何善文坦诚地说出了这些紧凑小户型的设计秘诀。

　　户型DIY空间自由组合

　　香港人喜欢自行设计室内布局，大部分业主会根据自己的生活习惯和爱好进行室内功能的组合，因此，香港的商品房户型一般具有较大的改装空间。比如，如果室内客厅较大，大部分业主在家会客的机会又较少，那么多余的客厅空间就会被改装成影音室、画室等。如果在家就餐的时间不多，餐厅面积也可以被压缩。同时把多余的隔墙去掉，采用开放式大空间，中间靠家具、屏风分出层次。在成都，小户型的可变性也越来越灵活。蓝光在凯丽豪景、富丽花城、皇后国际三个项目均推出了可变户型。这种可变户型，可以根据家庭成员和人口数量的变化，实现居家的舒适性和家庭发展变化的空间可塑性。据了解，这些户型的设计都相当巧妙，购房者只要将赠送的入户花园和露台进行小调整，就可以轻松实现户型的一房变二房，二房变三房。

　　效仿香港小户型也有高绿化

　　虽然香港用地很紧张，但是香港的商品房却经常通过优化建筑单体平面的形式，甚至减少建筑面积，也要辟出大片土地用于绿化建设。而且其住宅区内部的绿化是丰富多彩的，几乎都会设有水池、喷泉、建筑小品、儿童游戏场以及草坪、花台等等。这样即使在如林的建筑围合下，小孩们仍可以在游戏场嬉戏，老人们可以慢跑、聊天，大大提高了居住的质量。如今，成都楼市供应的小户型也正在朝着这个方向努力。很多市区小户型楼盘尽管所占地块面积较小，但是同样拥有良好的绿化空间。在上层·建筑，两栋楼围合式建筑组成了1750多平方米中庭花园，为业主营造了推窗见景的愉悦感受；小区的东侧设置了观景墙,景观墙四周种植各种珍惜花草。锦天国际尽管占地面积仅有13亩的，但仍然做出了2000平方米的商业后花园和2000平方米的4楼架空层花园配套。事实表明，居住的舒适度高低与居住空间的大小并没有直接联系，户型设计的合理性才是体现居住品质的关键。

　　国外流行小户型

　　俄罗斯：青年置业首选中小户型

　　俄罗斯年轻人相当喜欢中小户型，但面积不能低于80平方米，卧室客厅要分开。他们向往这种集成生活方式，小区拥有物业管理、24小时保安、管家式的服务，以及便利的SHOP-PINGMALL、健身中心甚至办公区，特别是到了白天只有6—7个小时的冬天，他们希望足不出户就能解决所有日常生活问题。

　　新加坡：敞开式小户型深入人心

　　新加坡地处热带，因此房型设计非常有特点，尤其是在中小户型的设计上，往往一套房间除了厨房和卫生间外，都是敞开式没有隔断的，这就给房型设计带来了较大的灵活性。同时，由于房间对通风要求较高，当地的阳台往往非常大，对厅的要求反而不高，阳台与厅相连，使房间较大幅度延伸出去，且侧面通风，楼下邻居家的采光也不会受影响。这种敞开式的中小户型在当地相当受欢迎。

　　当地的商业中心周围的住宅户型相对大一些，一般为家庭居住，以套内面积70—80平方米的两房为主。相对地，在商务中心周围则分布着更小一些的小户型，面积在40平米到60平方米左右，居住在那里的多是在当地工作的白领，他们平时一般不在家中招待朋友，因此不需要大客厅，卧室却偏大。采用敞开式的布局以及把客厅面积缩小，可以给户型设计带来相当大的灵活性和便利性，更符合小户型的要求。

　　日本：高收入者亦住小户型

　　一套建筑面积在90平方米的住房，所得的面积一般在80平方米左右。但即使这样，在日本这样的发达国家，一户高收入的家庭住80、90平方米的房子，也是很普遍的。因为，在日本人的居住观念中，并不会因为身份或收入的提高，而盲目改变需求贪大求阔。日本的建筑设备、技术上更加成熟、安全、耐久,对房屋使用功能研究地非常细致。储藏间设计得比较充分，有利于房间的整齐划一。单独的储藏间的利用效率非常高，几个面都可以放东西，架子搭得整整齐齐的方便归置东西,正是这些设计增加了日本中小户型的实用性。