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成都青羊区百仁地块大佬未现 终止交易命途迷离
2015-01-29 11:27 来源:四川新闻网房产频道

  四川新闻网成都1月29日讯(徐畅) 被众多开发商关注已久的青羊区百仁社区地块于今日进入土拍市场,遗憾的是,被期许已久的大佬纷争并未上演,最终地块在土拍前以因故终止为由提前结束拍卖。值得关注的是,宗地净用地面积合253.8568亩,位于西三环北四段外侧,计算地块商业占比超50%,起拍楼面价为2750元/平方米,地块是一块不可多得的肉骨头,但要啃下来,开发商的“牙齿”也要够硬。且近日有传,已有万达、保利、万科以及宏仁实业垂涎土地,但吊足了胃口的青羊百仁地块今日并未迎来东家,命运扑朔迷离,地块最终花落谁家房观察将持续关注。

宗地实景

  片区日渐成熟 综合体呈现填补空缺

  房观察观察员在宗地现场看到,地块位于三环路北四段外侧,周边已呈现不少项目,居住氛围日渐成熟。地块占地面积巨大,临近三环里一侧已打围,但地块现场并不平整,且有部分未拆迁楼房位居其中,建筑残渣较多,地块内凹凸不平且紧邻加油站,向外延一侧十分荒凉。

宗地位置

  就地块本身来看,地块本身品相稍有缺陷,但这并不能抹杀地块适于开发的属性。就片区目前开发现状而言,城西3环片区住宅氛围成熟,优于城东。目前,地块所在片区已有蓝光、保利、东原、华宇、中海、金地等开发商入驻,品牌房企的集中发力,片区的配套日渐成熟,且保持了不错的成交。

  由于地块周边的农贸市场和加油站还在使用中,且地块周边还有不少老旧小区,环境有待改善。政策层面上,2009年就启动的百仁片区“城中村”改造,涉及百仁村1、2、3、4、5、6组、龙嘴村2、3、6组和清波4组,土地面积约2700亩,此宗地块位于改造范围内。区别于片区其他地块,此地块未来还将享受规划中的百仁公园利好,公园住宅将拔升项目品质。

数据来源:第一太平戴维斯

  来自第一太平戴维斯的数据显示,以地块周边在售的高家庄赞城、檀香花园、中海金沙府、保利梧桐语、欧韵金沙和金地嘉年华6个项目为例,成交均价保持在8500元/㎡的水平,尽管市场低迷,但成交单价趋稳。


 

数据来源:第一太平戴维斯

  从成交情况来看,2013年1月到2014年12月,6个项目月成交套数保持在100套左右,而从2014年5月份开始,受宏观市场影响成交套数回落,影响成交的另一因素还在于,不少项目已临近尾盘,成交情况不太理想。

  综合上述数据分析,宗地所在片区销售均价受市场影响较小,且已有多家知名房企入驻开发,随着未来百仁公园的呈现和城中村改造的结束,片区面貌将得到极大改善。

  观察家智库专家、第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部高级助理董事罗元均分析认为,最近5年来该地块附近土地成交平均楼面地价接近4000元/㎡。一方面该地块附近商住楼在售项目较少,对该地块项目的竞争不大;地块所处位置交通相对便利,可以充分吸引附近甚至市区内的客户。

  高策新源还分析认为,市场的空缺将给地块带来更多机会,“区域周边在售项目不多,该宗地出来之后确实会对整个城西市场带来巨大的吸附。并且该宗地规模巨大,业态多样,将是一个影响城西城市面貌的大型综合体项目。”

  面积限制溢价 盈利可依靠商业

  在城西,如此巨量的单次拍卖地块在近年来的土地成交史上是极少数的。地块合计253.8568亩且位于主城区,这符合大型房企的拿地作风。此外,地块的商业高占比无论是对开发商的商业运营实力还是资金实力要求都决定了地块未来的东主必定是实力雄厚的大佬。

数据来源:第一太平戴维斯

  据第一太平戴维斯统计,以西至两河路,东至同和路,北至金牛坝路、茶店子西街,南至IT大道(半径2公里)为划分,自2009年起,区域内共出让20次土地(包含重拍土地),成交率90%。

  透过数据可以发现,自2009年至今的5年时间,片区土地成交价较为稳定,成交均价4200元/平方米左右。其中成交价格最高的一宗地块则是位于青羊区清波村3组的一宗地块,成交楼面地价为7960元/平方米,成为片区成交单价地王,目前已开发成为海亮樾金沙项目,销售均价9600元/平方米。

  相对而言,今日拍卖的地块楼面起拍仅为2750元/平方米,低于此前拍卖的多宗地块成交价,按照之前拍卖的地块情况,宗地按理说具有较大的溢价空间。但从另一方面考虑,由于宗地占地面积达250余亩,高总价即限制了部分房企的拿地欲望,而总价将随着溢价提升,总价或将限制地块溢价。

  高策新源在接受房观察采访是分析判断,该宗地规模巨大、总价较高、自持物业体量大,必然是大型开发企业才能“吃下”。该宗地的住宅又分为几宗小地,并且每宗地限高不一样,根据容积率拆分看,住宅将以低密加高层物业为基本方向。

  宗地商业部分则占60%左右,如此高的商业占比也是在周边供应土地中少有的。在观察家智库专家罗元均看来,该地块商业所占比重较大,而附近又缺乏大型商业中心,待项目商业开业后会反向促进住宅的销售。

  因此,按照片区8500元/平方米的销售均价计算,地块若底价成交,盈利空间巨大,可在前期开发住宅获得资金,用于后期商业打造运维,商业部分获得盈利将超过住宅。若溢价100%,即5500元/平方米成交,地块住宅部分销售均价与成本持平,但仍可在牺牲住宅盈利,集中与后期商业盈利。

  宗地编号:QY05(211/252):2014-128

  宗地位置: 青羊区苏坡街道办事处百仁社区第4、5、6社,龙嘴社区第2、3、6社

  净用地面积: 169237.84合253.8568亩

  用地性质:商业用地、商业用地兼容二类住宅用地、二类住宅用地。其中地块①商业用地兼容二类住宅用地;地块②二类住宅用地;地块③商业用地;地块④商业用地;地块⑤二类住宅用地

  起拍楼面价: 2750元/平方米

  成交楼结果:终止交易

[编辑:凡小东]