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渝写字楼需求年末强势回暖 奢侈品再现新一轮扩张期
世邦魏理仕发布《2016年重庆房地产市场回顾与2017年展望》
2017-01-13 14:11 来源:四川新闻网房产频道综合

2017年1月12日,重庆 — 世界领先的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)今日发布《2016年重庆房地产市场回顾与2017年展望》报告。研究报告显示:

· 写字楼市场需求经历大半年波动后于第四季度显著回暖,净吸纳量创近两年新高,空置率同比小幅回落,险资、房地产建筑业、联合办公以及新兴战略性产业的需求成为支撑点。租金跌幅于年末逐步收窄,价格战非可持续的租赁策略,业主方的重心转向办公服务品质的升级与拓展。

· 零售物业市场,地标项目招商引领奢侈品牌在渝进入新一轮扩张期,调整与创新引领市场变革,百货退租潮发酵引发市场担忧,体验业态在品牌、形式、内容等方面的创新成为商业运营新亮点。

· 物流仓储市场整体需求平稳,但集中供应导致供过于求风险凸显,业主方被迫下调租金预期,市场租金下行拐点于下半年出现。第三方物流、快递企业仍是高标库主要需求来源。受自建项目分流影响,电商的租赁需求整体表现低于预期。

* 写字楼租金指平均账面租金;

** 零售物业租金指购物中心首层平均租金;

*** 物流仓储租金指含物管费在内的平均有效租金总额。

数据来源:世邦魏理仕研究部,2016年第四季度

世邦魏理仕华西区研究部主管朱建辉表示:“2016年,‘一带一路’战略推进,中新第三个政府间合作项目落户重庆,中国第三批自贸区获批。新政的落实无疑将助力重庆在房地产、商业、工业、外贸等主要经济领域的发展。重庆现已发展成为内陆开发高地,经济增速领军全国,进出口贸易总额已连续数年在中西部省市中排名第一。同期,316万年产量让重庆荣膺中国第一大汽车制造城市,5,800万台、全球1/3的笔电产量让重庆稳坐全球最大笔记本生产基地。在良好的经济预期下,我们相信支柱产业的持续发展、产业结构升级带来的红利将逐步外溢至写字楼、物流仓储等业态。温和的房价、中产阶级、千禧一代的崛起,重庆对外来人口吸附力逐年增强,并支撑起住宅、商业地产市场未来发展。今年IFS、新光天地即将开业,重庆亦将迎来新一轮奢侈品牌的扩租潮。”

优质写字楼市场:需求波动年末回暖,办公服务竞争替代纯价格战

2016年,重庆优质写字楼市场新增供应共计约68万平方米,较去年同期回落26.7%;其中第四季度新增供应逾17万平方米。截至年末,全市优质写字楼总存量突破430万平方米,开发强度在主要二线城市中处于领先地位。甲级写字楼进入集中交付时期,重庆甲级写字楼总存量逼近220万平方米。

2016年,市场整体需求在前三季度经济增速放缓、进出口贸易下跌的大背景下较去年同期收窄近五成。而蓄客的有效积累在第四季度得以释放,转化为市场吸纳,推动净吸纳量环比增长1.6倍,录得14.7万平方米,创近两年单季新高。但前三季度相对疲软的表现导致全年办公需求量与2015年相比仍出现明显下滑,净吸纳量全年共计实现31.2万平方米,大幅低于当年的新增供应水平。因此,全市平均空置率同比上升2.3个百分点,报41.8%。但第四季度回暖的需求仍拉动空置率较第三季度峰值回落1.1个百分点,成为2016年写字楼空置率首次下跌的季度。

内资企业主导市场需求,中小微企业需求占比有所增加;而外企整体房地产策略更加审慎,搬迁、扩租、升级的需求释放几近停滞,大多外企希望在经济的寒冬能延续相对平稳的策略,以避免不必要的企业运营成本上涨。以行业分布角度看市场,重庆写字楼需求端在2016年呈现出“四大支撑极”:金融业、房地产建筑业、联合办公以及政府着力培育的战略新兴产业,如机器人研发制造、手机制造等领域。

区域市场而言,江北嘴、渝北、大石化三个新兴板块较其他区域市场更加活跃,净吸纳量贡献率总计接近七成。江北嘴板块中高品质写字楼相继入市带动办公需求加速释放,国华金融中心等高品质写字楼年内去化较快。而大石化板块楼宇的性价比优势凸显,相对优惠的租金吸引大批企业进驻,其中企业天地T2成为承接外资、科技、金融类租户迁离传统CBD的商务高地。解放碑、观音桥两个传统CBD则面临日益严峻的租户外流的挑战。

写字楼短时供应导致的供过于求迫使业主方不断下调租金预期。新兴商务区租金下跌提升了区内写字楼的市场吸引力,揭示了需求从传统CBD向新兴板块转移的直接诱因。但核心板块租金持续承压,下滑态势凸显,意味着写字楼市场进入全区域下行时期。截至第四季度末,重庆写字楼平均租金报82.5元每平方米每月,同比下跌4.0%。

多样化的租赁策略开始成为业主探寻市场出路的尝试。部分开发商提升了物业服务品质,并在写字楼引入轻餐、咖啡等零售业态,丰富了单调的办公环境。联合办公等模式的引入也是对租户信息反哺运营策略的一大案例。国华金融中心在裙楼引入的美术馆则是人文艺术与商务办公在渝首次结合。从经济效益分析,类似尝试为写字楼带来了全新亮点,楼宇形象与档次随之提升,租户吸引力增强。邻近的力帆中心引入近2万平方米的医疗机构,演绎着另一全新趋势:带有营业性质的全新业态在购物中心快速扩张后,同样开始将关注点转向办公物业,零售物业与办公物业在租户组合方面往日清晰的边界进一步模糊。此外,市场主体的房地产策略不断推陈出新,成本优化、节能环保都是全新的办公理念。开放式办公、移动办公、LEED商务楼宇认证均已成为写字楼市场发展新动向。

2017-2019年,预计市场将迎来年均70万平方米新增供应。重庆经济常年保持两位数增长,增速保持全国领先,第三产业增加值占比逐年提升,加上中新第三个政府间合作项目、内陆自贸区等政策红利落地,市场需求有望在未来一年内实现回暖。在经历过去两年的价格战后,写字楼租金水平普遍明显下滑,部分甲级写字楼的租金水平已几近见底。未来两年,重庆写字楼租金虽然将继续承压,但下跌幅度有望收窄。市场竞争将逐步从“价格战”转向服务与品质的较量,更加多样化的租户结构以及租赁策略有望在市场出现。

零售物业市场:奢侈品预见新一轮扩张,调整与创新引领市场变革

2016年,重庆优质零售物业市场新增供应总计63.7万平方米,其中第四季度占比过半,爱琴海购物中心和东原时光道二期开业,为市场带来约32万平方米的新增供应。截至年末,优质零售物业总存量已接近500万平方米。

无论从品牌需求还是运营策略来看,“零售”与“体验”仍占据商业市场发展的主线。需求端方面,零售业态市场活跃度最高,地标项目仍是品牌首选,但租户调整常态化。奢侈品市场,相较于主要二线城市,重庆在此领域发展存在滞后。年内,奢侈品牌新店数量不多,但市场仍亮点纷呈。其一,重庆首家Hermès于万象城开业,Versace、Salvatore Ferragamo新店进驻星光68。其二,伴随IFS、新光天地临近开业,年内奢侈品牌、轻奢品牌签约数量创近年新高。快时尚品牌扩张势头出现分化,Zara、Uniqlo等传统品牌及其副线年内录得少量店铺开业,而韩系、国内等品牌的扩张势头迅猛。化妆品、个人护理品牌加速扩张,但百货业不景气的现状迫使更多品牌选择进驻购物中心开设独立店铺。运动品牌市场竞争日趋白热化,早年快速下沉、全面铺开的开店模式已无法适应当下消费者对运动装备专业化、精细化的诉求。Nike、Adidas等国外品牌纷纷开设跑步、球类、休闲等专业店铺。

“体验”作为另一条市场主线,不断推陈出新。从业态配比看,餐饮业仍是主要需求来源。随着中产阶级、千禧一代的兴起,饮食消费更加重“质”而非重“量”。以桃园眷村为代表的外来餐饮品牌纷纷抢滩重庆市场,轻餐品牌不断拓展并纷纷提档升级,锁定中高端客群,例如星巴克臻选店。娱乐业态的引入丰富了消费购物的体验维度,商业运营开始开拓过去购物中心鲜见的业态,如炫影空间卡丁车、传奇马术等。伴随购物中心日渐下沉至社区及周边,家庭消费、亲子消费成为运营商看重的消费热点。

2016年,“退租潮”持续在重庆发酵,百货业因物业老化、运营模式等因素制约,成为首当其冲受波及的领域。年内,大融城Novo百货、大坪百盛、重百临江商场、万象城百盛、百联东方商厦等内外资百货相继关门歇业;解放碑王府井百货转型城市奥特莱斯,杨家坪立丹百货转型时尚购物街。百货在购物体验感受上的缺失或不足是造成消费客群流失的主因。若失去人流导入的作用,购物中心的运营方亦不得不重新审视百货的价值。

资本市场活跃度回升,重庆年内录得一宗优质零售物业资产大宗交易案例—龙湖西城天街。整体而言,全年市场新增供应充沛,需求表现平稳。受百货退租影响,市场平均空置率于第一季度末攀升至12.1%;随后,在商场完成再招商后,空置率持续回落,至年末报10.7%。购物中心首层平均租金同比微涨0.1%,报389.6元每月每平方米。

展望未来,IFS、新光天地两大高端定位商业项目将成为2017年市场关注的焦点,全年新增供应总量预计将接近70万平方米。两大地标项目的开业将引领两江新区板块高端奢侈品市场发展,加速重庆奢侈品在重庆多中心布局。

物流仓储市场:电商需求增长乏力,集中供应引致租金拐点

2016年第四季度,嘉民空港物流中心6号库、普洛斯璧山物流中心一期、中艺莱佛仕珞璜物流中心一期共三个高标准仓储项目交付使用,为市场带来10.7万平方米新增供应。全年,重庆高标准物流仓储市场快速发展,新增供应总计26.3万平方米,全市高标库总存量首次突破100万平方米。此外,京东亚洲一号部分建成交付,成为重庆自建高标准仓库的代表项目。

需求方面,年初高标准仓储需求增长加上无新项目入市,带动市场空置率于第一季度末跌至2.3%的历史低位。而全年仓储整体走势平稳,全市净吸纳量达到10.6万平方米,较去年同期小幅回落6.2%。受始于第二季度的集中供应影响,下半年平均空置率明显上扬,至年末报24.2%,同比上升12.6个百分点。就行业而言,以中国物流、圆通速递、中通快递、邦达隆飞代表的第三方物流、快递快运企业已然是物流需求的主要来源。此外,重庆作为中国最大的汽车及摩托车生产基地,汽车及零配件供应商也是高标准仓储需求支撑点。

世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|工业及物流部副董事尤鹏伟表示:“电商高标准仓储的‘租赁端需求’在2016年整体表现低于年初预期,主要原因有两个方面。第一,以京东为代表的部分电商企业在重庆自建仓库,待项目建成后,其租赁的仓储面积必然被自建仓库所替代,导致电商需求在租赁层面统计上有所萎缩。第二,重庆非主流电商企业布局的区域分拨中心,其仓储功能主要以城市配送为主,因此整体需求明显弱于具备区域分拨中心功能的城市。”

供需关系的此消彼长导致市场拐点在2016年下半年出现,部分项目下调租金带动全市平均租金较去年同期下滑0.9%,至年末报25.7元每平方米每月。

未来两年,重庆预计将迎来年均超过50万平方米的新增供应,市场版图继续向近郊区域下沉。重庆自贸区相关政策与细则的出台有望带动物流仓储需求回升,但集中供应在短期内面临的供过于求的风险仍将使市场租金承压。2017年,世邦魏理仕预计供过于求的市场风险仍将延续,物流开发商须积极、实时调整策略以缓解租赁进程减缓所带来的压力。(世邦魏理仕)

— 完 —

[编辑:徐畅]