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城北商业白皮书
2017-02-28 11:07 来源:四川新闻网房产频道综合

2016年,是中国房地产行业进入深入调整的转折之年。这一年,国家调控政策频出,住宅市场炒作乱象得到有效遏制。与此同时,商业地产领域也迎来大干快上与悄然隐退广泛并存的“冰火两重天”。商业迭代的最集中体现是在“新零售”的电商冲击下传统商业截然不同的命运。一些体量巨大的庞然大物轰然倒地,而一些自带互联网基因的新型商业则脱颖而出。

细分化、个性化、体验化,在行业大势的催动下,植根于社区和消费者切身需求的社区综合体在2016年崭露头角,迅速成为商业地产领域的黑马。不再单纯追求规模和华而不实的包装,用服务赢得市场,这将是未来实体商业转型的关键核心。

1食品烟酒是成都2016年CPI最重要的影响因素

2016年成都市CPI涨跌幅(%)数据来源:国家统计局

2016年成都市CPI分类别同比涨跌幅(%)数据来源:国家统计局

2016年成都市CPI与全省、全国走势基本一致,但累计涨幅(2.2%)高出全省总水平0.3个百分点、全国总水平0.2个百分点。累计涨幅在15个副省级城市中从高到低排第八位,比居首位的广州低0.5个百分点,比居末位的西安高1.3个百分点。

2016年成都食品烟酒类价格上涨4.0%,拉动总指数上涨1.15个百分点,对总指数上涨贡献率达到52%,表明食品烟酒类价格的上涨仍然是拉动CPI上涨的主要动因。其中食品价格上涨4.9%,对总指数影响程度达40%。

城北区域商业地产呈现出明显的上升势头 

图片来源:四川新闻网

2016主城区商业供销齐跌,供应同比下跌14%,销售下跌5%

近郊商业低迷,供销齐跌(36%,8%)。

2016年大成都商业供应下滑21.7%;成交环比下跌20.1%;

主城区供销齐跌,同比分别下跌13.8%、5.0%;近郊供销齐跌,同比分别下跌35.9%、8.3%;天府新区供应上涨10.1%,销量下跌23.9%。

从各行政区供应来看,高新区与金牛区成交量最大;

青白江、崇州与新津商业涨幅最大,分别为387%、84%与80%;

彭州与青羊区供应同比下降幅度最大,分别下降83%、76%;

2016年供应上涨区域仅6个,下跌15个。

从成交来看,高新区与新都成交量最大;

从成交涨幅来看,都江堰、锦江区与崇州成交涨幅最大,同比上涨70%、68%与66%;金堂、邛崃与新津跌幅最大,同比下跌73%、68%与58%;

2016年成交区域中上涨的7个,下跌13个,郫县成交与去年持平。

主城区的武侯、青羊、金牛与成华区商业价格上涨,其中武侯区涨幅最大,同比上涨19%;高新区与锦江区价格下跌,同比下跌10%、9%;

天府新区价格同比下跌14%。

近郊仅新都区下跌18%,其余均上涨。

城北区域呈现出明显的上升势头,商业潜力不断迸发,从发展趋势看,大有领衔全城的态势。

2个性化细分服务推动城北商业转型升级

单纯购物消费的逛街方式越来越不受欢迎,强调情景体验的个性化消费越来越成为成都城北人群消费方式的主流。一些送货上门和提供上门服务的行业正在成为成都城北最有竞争力的“香饽饽”,“懒人经济”红利凸显。

与传统消费不同,消费者对个性化服务的要求越来越高,也越来越细分。

电商对实体商业的影响

随着越来越多的人习惯于网上购物和网上预约服务,传统实体卖场经营惨淡。人们逛街的首要目的从购物消费变成了环境体验,一些有特色的实体商业因独特的商业形态和经营模式,正在成为人们的逛街“新宠”。社交属性,正在成为新型实体商业的主流。

受外部竞争压力增大以及自身经营模式局限等影响,一些传统百货正在经历闭店或转型,例如:天府广场摩尔百货由于租约原因闭店,成都华联商厦转型为优客城市广场,北京华联盐市口店将转型为城市奥特莱斯。受此影响,全市优质零售物业市场总体量仅增加约18.5万平方米,达580万平方米。

商家生意经

传统餐馆在开发外卖业务多样化的同时,积极开通网络支付,有些餐馆已经在积极开发自己店铺的微应用;

美发美甲和蔬菜水果经营店开发APP实现预约定制服务已成常态,以往的办卡会员逐渐被网络注册制代替。

定制服装越来越受消费者欢迎,通过APP应用预约定制服装日渐普遍化。

商业未来面临去存量压力

全国经济结构调整导致经济迚一步下滑,2016年前三季度增速仅为6.7%

M2供应逐步增加,但未解决通缩问题,企业融资依然较为困难。

受商业存量巨大影响,2016年大成都商业整体供销同比分别下滑2成。

从供应趋势来看,受成都商业市场不景气影响,房企延缓商业项目开工,导致供应减少;

从成交趋势来看,近五年商业年均销量在209-157万㎡不等,2016年成交156.7万㎡处于最低。

整体供大于求,存量高企,2016年末达到1430万方,商业未来面临去存量压力。

根据统计显示,2017年成都预计将有超500万平方米的商业项目亮相,高于2016年新增供应水平。

与2015年相比,2016年商业市场供销比虽有所下降,但小于2的月份仅有4个月,商业库存量继续加大,截至2016年底,成都商业累积存量达1414.50万平方米,2016年累计销售仅150.81万平方米,按照12万平方米的月均去化量计算,完全去化需118个月。

2017年开业商业一览表(据公开数据整理)

 

数据来源:中成房业2016年报

城北区域商业价值洼地潜力巨大

数据来源:中成房业2016年报

城南仍为主城区商业供销热点区域,供销存约占总体量的4成。

城北商业供应大增116%,城东商业成交量上涨48%,城东商业存量同比上涨39%。

数据来源:中成房业2016年报

数据来源:中成房业2016年报

各板块商业供销规模排第一的为大源板块,存量规模排第一的为南沿线高新段。
        城北商业地产发展迅速,供应量增幅全城第一,体现出城北旺盛的消费需求和开发商的青睐成都。城北是成都商业地产的价值洼地,未来将造就一大批城市新贵。

3社区综合体蓬勃发展 风险低 收益保障性高

商业房地产项目大致分为城市综合体、社区综合体和社区底商三类。城市综合体体量大、业态全,但招商运营难度大,风险高。普通社区底商因口岸和业态的差别,投资收益难以得到有效保障,存在较大的投资风险,相对而言,社区综合体因兼具城市综合体业态齐全的特点,同时又植根于社区稳定人群,又有较高的招商运营保障,是最理想的投资选择。

随着人们消费习惯和消费需求的转变,购物中心的功能已不再局限于传统购物,而是更加注重消费服务和消费体验。为了精准定位消费群体的需求变化,市场上部分购物中心正在进行业态调整,在保持原有时尚类品牌占主导的同时,更多地引入娱乐、文创、美妆、儿童、运动、时尚餐饮以及智能数码等业态,以增强业态对消费者的消费黏性。

城北区域商业体经营模式

开发商自持统一招租,统一运营、开发商部分自持招租,大部分散售,投资者租用铺面或购买铺面自主招商运营、全部散售,完全由投资者自主招商运营,是当下商业地产市场被普遍采用的三种经营模式。

城市综合体辐射半径最大,但客流最不稳定,普通社区底商客流稳定,但不具备聚合效应,经营状况冰火两重天。社区综合体因面向相对固定的社区人群且具备良好的集合效应和情景体验感,是社区人群愿意长时间停留的黄金商业口岸。

4城北社区综合体后来居上 将全面超越传统商业

随着O2O理念的提出、尝试与进一步实践,围绕着社区商业“最后一公里”的话题与讨论层出不穷。在“互联网+”的大趋势下,社区商业4.0时代似乎已逐渐向我们走来。早前的普通性社区服务与业态覆盖类型已无法满足现在周边居民的商业消费需求,社区商业需要更全、更精细化、更加便捷。

商业体数量越来越多,越来越强调功能细分和个性化,社区综合体将脱颖而出,成为最受投资者和消费者欢迎的商业体形式。

城北商业发展10大趋势(房地产评论人/林森)

1、社区化

关键词:中小体量,情境街区,懒人经济,就近消费。

城北,本就是一座大社区。人们更习惯就近社区消费。与其它区域相比,更温暖,更融合。

2、社群化

关键词:朋友,家庭,社交,娱乐,生活。

圈子即商业。未来商业一定是内容大于形式。一座商业体,满足人多种个性消费需求。

3、深体验

商业即公园,可以其乐无穷。

4、无边界

混搭工作,混搭生活,不刻板。工作与生活,娱乐与休闲,再无界限。

5、新鲜的习惯

就算习惯了固有的玩法,也要推陈出新。

6、社区化带来邻里场景

所有的生活需求,在邻里中心解决。O2O街区,人情味与个性化,小而精致的社区客厅。

7、社群化带来圈子场景

商业IP时代到来,商业体就是朋友圈。

8、深体验与强跨界场景

关键词:健康+交友+社交餐。

线上到线下垂直跨界,多行业水平跨界。新的商业IP,是竞争之道。

9、无边界之下的24小时体验场景

寓所、办公空间、娱乐、购物、度假、玩乐,都可以在同一空间存在。

10、新鲜的习惯,熟悉的陌生场景

关键词:线上+线下+多种体验

就算你是大佬,也要推陈出新。

城北区域商业运营模式预期

开发商自持与散售商铺并举,着眼于为社区人群提供细致深入的个性化服务,让投资者和经营者共同受益,同时与消费者形成长期良性的互动,这将是未来城北区域商业发展的方向。

城北区域商业发展展望

多业态并存,租售方式越来越丰富多样,不主要依靠商品销售,而是服务盈利,将成为城北区域商业的主流。社区综合体投资门槛相对城市综合体要低得多,但稳定的收益回报率水平有过之而无不及,风险更是远低于城市综合体和普通的社区底商。社区综合体将成为未来城北最具投资价值的商业形态。

典型商业体分析

商业综合体

龙湖北城天街加关注

所处区域:五块石

项目体量:70万平米

主要业态:大型商业、精装公寓、soho

项目优势:大品牌、口碑好、区域内第一个现代城市综合体,周边人口基数大。

项目劣势:业态传统,运营不善,没有吸引人流聚集的特色品牌,难以形成持久的人气聚集。

社区综合体

首创花与城加关注

所处区域:驷马桥

商业特色:社区综合体、公园商业、地铁沿线、准现房

项目优势:实力企业,深耕区域,从消费人群需求出发,打造符合O2O时代的新型商业体验。有稳定而长期的客群基础,通过个性化的商业打造,不断加强与消费者之间的客户黏性。对于投资者而言,与区域一起享受城市发展的红利,在强有力的收益保障预期中,实现一举多得的投资价值。

特色街区

上海新天地加关注

所处区域:上海石库门

商业特色:以block街区为特色,嫁接文化元素,打造社交名片

项目优势:具有明显的话题性和商业赋能特点,通过特色鲜明的呈现形式,形成行业和社会毯子,并持续发酵,沉淀出具有品牌价值的城市地标。

成都太古里加关注

所处区域:成都春熙路

商业特色:通过空中、地面和地下三重空间的打造,以强有力的品牌效应作为爆点,通过持续不断的话题制造和二次传播,形成具有城市高度的商业影响力。

(本文由微信公众号“楼市大嘴巴”授权提供)

[编辑:牟馨]