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蓉写字楼租金跌幅创四年新低 零售市场追捧新业态、网红店
世邦魏理仕发布《2017年第一季度成都房地产市场回顾与展望》
2017-04-06 10:58 来源:四川新闻网房产频道综合

研究报告显示:

·写字楼需求受季节因素影响回落,金融、TMT等行业持续活跃。市场情绪明显改善,平均租金环比跌幅仅0.3%,创近四年新低,未来写字楼市场或将出现租金拐点。

·零售物业市场持续活跃,国际一线品牌纷纷进驻成都市场。市场两极化趋势加深,品牌组合丰富度不断提升,新颖业态更受市场瞩目,网红品牌受消费者追捧,百货等传统业态仍面临严峻的市场挑战。

·物流仓储市场需求回落,短期内供过于求使市场承压,租金跌幅创新高。双流等核心板块面临租户外迁的市场风险,新兴区域通达性、成熟度的提升或将重塑成都高标库市场新格局。

* 写字楼租金指平均账面租金;

** 零售物业租金指购物中心首层平均租金;

*** 物流仓储租金指含物管费在内的平均有效租金总额。

数据来源:世邦魏理仕研究部,2017年第一季度 

优质写字楼市场:租金跌幅历史性收窄,市场拐点在未来可期

2017年第一季度,成都写字楼市场新增供应逾13万平方米,其中包括一栋甲级写字楼—OCG国际中心。

受季度因素影响以及去年下半年累积需求提前释放,本季高端商务办公租赁活跃度有所回落。新成立企业引致的新增需求环比下滑,搬迁及升级需求仍是租赁成交的主要类型。因此,这样的需求结构也导致一季度成都写字楼净吸纳量同比下跌23.6%,录得56,900平方米。外资企业延续审慎的经营策略,对于扩租或搬迁表现出持续谨慎的态度。季内,外企的升级及搬迁活动主要为外资保险公司,例如中意人寿从中环广场升级至IFS,承租面积超过2,000平方米即为一例。

世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|办公楼部董事戴晖表示:“在外企持续低迷的背景下,品牌形象佳、承租能力强的中资企业成为写字楼业主普遍追逐的新对象。值得关注的是,四川本土企业持续担当着成都甲级写字楼租户主力军的角色。”

行业方面,金融业仍是市场第一驱动力,需求占比近三成。非传统金融企业虽然受监管机构行业管控的影响,扩张势头受到抑制,但仍是排名第一的租户类型,其中车贷、信贷企业本季表现更为活跃。而业主方对引入风险较高的P2P企业更加谨慎。其次,房地产企业及相关代理公司的需求持续活跃,住宅市场的持续升温将在2017年加速房企在蓉办公需求释放。此外,依托众多软件园以及科技孵化基地,成都科技行业不断发展,产业聚集效用逐渐提升,科技新媒体企业依旧为写字楼去化的主要来源之一。

受季内新增供应影响,写字楼平均空置率回升0.7个百分点,至季末报34.6%。但写字楼空置率水平在2016年持续回落,市场情绪亦明显改善。成都写字楼租金自2013年开始已连续下跌超过四年,租金水平大有见底之势,老项目能够加大让利幅度的空间十分有限,而新入市的项目在租赁阶段的实收租金与项目开发阶段的预期相比已然大幅调低。因此,从市场统计数据来看,成都写字楼账面租金均价跌幅本季明显收窄,至季末报70.8元每平方米每月,环比仅下跌0.3%,跌幅创近四年新低。以世纪城、大源为代表的子版块的租金在过去半年几近企稳,未来有望回弹。而核心CBD的租金下跌也普遍集中于空置率较高的新项目,进驻率稳定在八成以上的楼宇下调租金的可能性微乎其微。

 展望2017年,成都写字楼新增供应有望交付80万平方米,但部分项目因工期或业权问题存在延期交付的风险。办公需求在2016年强势回暖后,2017年有望延续增势。市场释放出积极讯号,租金有望在2017年内实现全市层面企稳。未来两年内,租金拐点或将到来。 

零售物业市场:品牌组合丰富度提升,新颖业态、网红品牌受市场追捧

成都零售物业市场呈现两极化趋势:国际品牌仍将成都视作拓展中西部地区市场的首选地,但百货以及部分同质化的经营者则面临生存危机的极大考验。 

商业市场于一季度仍表现十足活力,更多国际品牌纷纷进驻成都,开辟内陆市场。首进品牌普遍青睐地标性项目,例如Victoria’s Secret全球第五家旗舰店进驻成都万象城,足见成都对国际一线品牌的强大吸引力。成都消费意识超前、对新晋品牌持相对开放的态度、活跃的零售市场吸引了不少设计师品牌进驻。季内录得Neil Barret新店、Andrew Mackenzie成都首店进驻IFS。备受年轻客群喜爱的时尚潮牌Superdry季内在万象城和远洋太古里围挡,进一步丰富了此类品牌组合,年轻客群的消费能力极具潜力。此外,“粉丝经济”催生大量娱乐明星自营的服饰及餐饮品牌,而众多明星艺人亦看重成都市场,继NPC、Juice、Youk Shin Won后,Debrand成都首店进驻IFS。

一线奢侈品牌在经历了快速扩张、资源整合两大阶段后,其在蓉经营策略区域稳定。而快时尚品牌在蓉快速扩张后,目前进入整合和观望的新阶段。季内,C&A退出春熙路步行街,也成为继Gap、Uniqlo后离开春熙路步行街的又一国际快时尚品牌。传统步行街的高街店铺在周边一站式购物中心的挤压下,对国际品牌的吸引力正在逐年下降。

 伴随二孩政策放开且“千禧一代”新晋家长在子女消费、教育观念随时代快速发展,儿童消费在家庭消费占比不断提升,儿童品牌的市场热度不减,已成为购物中心竞相引入的业态。地标购物中心在近期开始对儿童业态的品牌组合进行调整,整体档次有所上调。季内,Karl Lagerfeld Kids、Rookie等国际儿童品牌进驻IFS,Little MO&Co.成都首店进驻大悦城。同期,区域型或社区定位的商业则持续引入好孩子、好孩子星战、Nike Youth等大众品牌或儿童类运动品牌。在经营模式上,集合店也成为儿童拓展市场的有效模式。而在购物中心内开辟专属区域,打造儿童教育城等儿童业态集合的尝试在更多购物中心出现,龙湖北城天街的最in菲克城即为一例。

传统百货业仍面临市场寒潮,闭店潮仍来势汹汹。本季,位于人民南路的仁和春天百货棕北店歇业转做目的消费卖场,北京华联双桥子店停业,同期锦华万达广场和金牛万达广场的主力店万达百货暂停营业。

世邦魏理仕华西区研究部主管朱建辉表示:“反思市场现状,百货作为历史悠久的物业形态,相对老旧的硬件是造成消费体验不足的客观原因,但百货高坪效的一大优势仍留给市场令人期待的转型机遇。回归商业本质、将视角落足消费客群,传统百货业态或将重现生机。”

跨境电商的政策红利相继落户成都,跨境电商平台扩张迅速。洋展购进驻晶融汇二期,即为本季最大开业案例。但跨境电商迅速扩张在填满购物中心空置面积的同时,却也存在一定的经营风险。进口产品是否能满租消费者的诉求、产品同质化、进口商品信誉、品质等方面问题考验着跨境电商平台的营收,也决定了此业态的未来发展态势。

受百货闭店的影响,全市优质购物中心平均空置率上升0.4个百分点报8.7%。全市优质购物中心首层平均租金环比下降0.2个百分点,报385.7元每月每平方米。位于南延线商圈的银泰中心in99将于今年亮相,助力南延线商业市场提档升级。

物流仓储市场:租金跌幅创新高,双流迎接租户外迁新挑战

本季,成都仓储物流市场迎来三个高标库项目交付使用,新增供应总计16.3万平方米,包括易商天府新区物流园、普洛斯崇州物流园、越海物流双流项目。普洛斯崇州项目也揭开了崇州地区发展高标准仓库的序幕,成都高标准仓储市场已拓展至西郊板块。 

高标库仓储租赁需求整体表现疲软,市场净吸纳量约6万平方米,且自用需求占比超过六成,第三方物流仍是本季租赁需求的主要来源。去年十分活跃的电商类租户在年初并无新需求释放,且有部分电商释放出搬迁意愿。受新增供应及需求走弱双重影响,平均空置率环比上升2.7个百分点,至季末报28.1%。区域市场方面,双流供不应求的市场格局已悄然结束。其一,双流板块在2017年将迎来新一轮的集中供应;其二,部分汽车、零售等租户已显露出搬迁至租金更低的外围区域。这也导致双流区域的市场空置率将在未来一段时间有所升高。市场格局的变化引致业主方的议价能力较往年大幅削弱,租金报价及实际成交价持续走低。截至季末,成都高标库仓储市场平均租金报24.5元每平方米每月,环比下跌1.8%,跌幅创历史新高。

展望2017年,成都仓储物流市场将继续迎来爆发式增长,全年新增供应预计将超过60万平方米。供过于求的市场格局迫使市场进一步承压,价格战已在所难免。电商平台及企业作为成都仓储市场的首要来源,在早期对市场起到了绝对的支撑作用,但在自建项目落成后也将成为租赁市场需求流失的风险点。

世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|工业及物流部副董事尤鹏伟表示:“由于仓储物流需求在去年双11期间提前释放,今年一季度租赁市场表现不甚理想,同时2017年的供应量仍将维持高位,包括空港物流园区域的集中供应,使得众多项目面临一定的市场挑战。”(世邦魏理仕)

[编辑:陈小艺]