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有以下3种行为的买房者注意了!你签的购房合同可能无效
2017-04-11 10:55 来源:四川新闻网房产频道

四川新闻网成都4月11日讯(风清扬)近日,天津一房产中介人员利用自身优势从市民手中购买房屋,签订购房合同后,准备再转手售给第三方。卖房者发现买主系炒房人员后,提出解除合同。4月8日,滨海新区人民法院塘沽审判区经审理后,认定房屋买卖合同不成立。

官方给出的说法是,此类案件中签订买卖合同只是先占房屋的购买机会,同时另寻买主,将房屋转售他人从中牟利。而并非真要购买该房屋,其签订买卖合同并非真实意思表示,故该买卖合同不成立。

那么此次判决的依据是什么?判决是否合法?炒房者身份如何认定?记者就这些问题电话采访了北京万商天勤(成都)律师事务所庞平律师。

记者:此次判决是否有法律依据?判决的法律依据是什么呢?

庞平:在目前房地产调控的重要时间节点上,这样的判决是正确的。民法总则规定,民事主体从事民事活动,应当遵循自愿原则,按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系,不得违背公序良俗;合同法也规定损害社会公共利益的合同是无效的,房产中介作为居间合同当事人一方,其主要工作职责是帮助房主找到买家,从中获取因居间工作的回报。现在房产中介员工直接充当买家,加价后再转卖给真正的房产买家,这不仅违反了职业道德,也违反了法律规定的诚信原则。

而此次判决的法律根据是双方的“真实意思表示”不匹配,合同没有达成、所以不成立。“真实意思表示”是指,卖方是真正的想卖房屋,而买房并非真正的想买房子而是为了抢占机会,倒卖房屋,谋取利润。合同双方并没有达成合意,所以合同不成立。

记者:炒房者身份如何认定?

庞平:此案件中主要是从三点来判定一个炒房者身份的。

1、一般来说,正常的买卖合同肯定是要交付全款或者是贷款办完了之后,多少日之内,才会交付房屋。而该合同规定交付定金之后,就要求卖房者来腾空房屋,要达到的目的就是,让真正的买房人来看房。

2、买卖合同一般来说只约定了甲方和乙方两方,而该合同还约定有第三方,也就是说甲直接过户给丙。这表明,房产中介的真实意图并非想取得房屋,而是想通过这一约定,规避自己的过户成本,这有区别与一般的房屋买卖合同。

3、违约金特别高,如果说是卖方后悔了,不卖了,违约金特别高。中介的目的就是圈占买房的机会,而不是真正想取得房屋。

记者:炒房是否违法?

庞平:炒房是民间俗称的概念,法律上也没有明确的概念。你买多少套房屋或者是多少的期限内,短期卖出是违法的。但是作为一个行为,不能简单的从法律上来理解,还要从政策角度上来看。比如说,现在很多城市都出了限购令,政策规定是限制了这种行为,但不能够完全杜绝,因为我有资金,多买房屋只是我的一种投资方式,又因一定的需求又把房屋卖出去是很正常的。

记者:此次判决释放了什么信号,对其他城市有无借鉴意义?

庞平:此次判决反映了国家对炒房行为的一个态度。中国是成文法系,所有判决文书都需要上网公开,也就是要形成一个判例效益,对其他法院的判决和其他城市的判决起到一个引导作用,从而也可以看出国家对专门炒房者进行打压的决心,也是一个政策信号。

[编辑:陈小艺]