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一季度购房者情绪高涨 整体市场资本值创历史新高
仲量联行2017年第一季度成都房地产市场回顾
http://www.newssc.org 】 【 2017-04-14 10:40 】 【来源:四川新闻网房产频道综合 】
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2017年4月13日,成都–甲级办公楼市场新增供应的短暂缺乏加之活跃的成交使得整体入驻情况持续改善,租金跌幅放缓。仲量联行成都董事总经理谢凌表示:“金融行业仍是办公楼租赁需求主要来源,高科技行业成为新生力量。”随着线上消费持续壮大,线下购物中心逐渐成为市场主流,进一步挤压百货市场份额,导致部分百货闭店或转型。高端住宅方面,限购难挡强劲的购房需求,活跃的市场成交氛围令平均资本值显著上涨。在物流(非保税)仓储地产方面,第一季度业主自用可观面积令净吸纳量环比回升,新兴区域分流成熟区域租户现象初现。

甲级办公楼

本季无甲级办公楼新增供应入市,租赁需求保持强劲。尽管第一季度有春节假期,但市场需求保持相对强劲,2017年第一季度的净吸纳量达68,300平方米,同比增长逾1.8万平方米,但环比下降约4,000平方米。就需求来源看,金融企业依然最活跃。高科技行业的租赁需求继续保持2016年的强劲势头,代表性交易包括百度在上善国际租赁约3,800平方米,以及瑞玛科技在凯德广场扩租约1,000平方米。

入驻情况继续改善,租金跌幅放缓。在甲级办公楼市场,新增供应的放缓加之活跃的成交使得整体入驻情况持续改善,截至2017年第一季度末,成都甲级办公楼市场的整体入驻率为69.7%,同比增长8.3个百分点,环比增长2.5个百分点。鉴于此,部分出租情况较好的业主收紧优惠力度,而部分出租情况相对不理想的业主则持续提供大幅优惠。因此,2017年第一季度末,成都甲级办公楼市场有效租金达90.8元/平方米/月,环比下跌0.8%。

办公楼销售市场回暖,自用买家主导需求来源。受2016年活跃的大宗投资氛围带动,办公楼散售市场回暖。由于市中心缺乏销售型优质办公楼物业,买卖活动主要集中在南部新区,成交案例包括某酒类联合交易所购买希顿国际广场两个整层。

年内将迎来大量新增供应,短期仍是租户市场。2017年,甲级办公楼预计尚有51万平方米新增供应入市,且主要来自市中心及南部新区。在需求不足以吸纳新增供应的情况下,市场空置率将继续走高,而有效租金或继续下跌。从需求来看,除了金融行业及保险业,高科技行业的高速发展将继续衍生更多对高品质办公楼的需求。2018年-2019年,市场供应量有望缓解,尤其是市中心区域,故部分出租率较好的项目租金水平有望趋稳。

零售地产

租赁需求保持活跃。国际零售品牌积极拓展核心商圈优质项目,如:Victoria's Secret全国第二家全品类旗舰店亮相万象城,英国的日本街头风潮牌Superdry进驻成都远洋太古里及万象城,英国高级成衣品牌Joseph及意大利设计师品牌Neil Barrett和Andrew Mackenzie入驻IFS等。本季度,儿童业态亦表现抢眼,扩张势头明显,其中亲子体验型的儿童业态由于租用面积较大且承租能力有限,故更加青睐非核心商圈的优质零售项目,例如:进驻九方购物中心的菲动武道体能、爱德米勒艺术学院等;龙湖北城天街的最in菲克城等。而儿童时尚品牌则倾向于成熟零售项目,如:Rookie入驻IFS,Little MO&Co入驻大悦城等。与此同时,随着80后,90后逐渐成为消费主力军,消费观念已经转变,个性化、社群化趋势显著,更加追求独特、多元、感官上的满足,因此新兴娱乐及运动品牌逐渐受热捧,如:Rimo卡丁车入驻339购物中心,斯凯奇旗舰店落户春熙路商圈。此外,高端餐饮遭遇洗牌,如:兰桂坊的利苑以及来福士的鼎泰丰闭店,而主题特色及复合度高的餐饮品牌受市场青睐,其中以轻餐及外来餐饮品牌拓展最为迅速,如:Joy Box进驻远洋太古里,巴黎贝甜进驻王府井购物中心等。

快时尚品牌优化核心商圈店铺组合。由于快时尚整体销售放缓,加之核心商圈租金成本较高,令业绩不理想的快时尚店铺倍感压力,出于节约成本的目的,部分快时尚品牌商选择闭店止损,例如:Zara关闭位于春熙路商圈总府路旁的品牌形象店;C&A关闭同样位于春熙路的旗舰店。

本季度迎来一个新项目开业。位于春熙路商圈的晶融汇(二期)于本季度试营业,总建筑面积约为2万方。目前该项目与成都洋展购合作,共同打造跨境商品直购体验中心,故主要租户包括:花样洋坊、和麦秀、海淘的士等跨境电商实体店。但是,由于该项目尚处于试营业期间,商场仅一楼对外营业,其余部分仍在装修打围中。

百货闭店仍在继续令整体空置率小幅攀升。随着线上消费持续壮大,线下购物中心逐渐成为市场主流,导致消费者分流现象加剧,进一步挤压百货的市场份额。另一方面,由于百货在经营体系方面过于单一,硬件设施较为落后,对消费者的吸引力下降,导致百货业绩下滑,为了尽可能降低损失,一些老牌百货最终闭店或转型,如:北京华联双桥子店闭店,仁和春天棕北店闭店并由美克美家接手转型为家居馆,成都摩尔百货会展中心店易主并将转型为购物中心。于此同时,位于购物中心内部的百货同样面临困境而闭店,如:金牛万达购物中心和锦华万达购物中心的百货区域停止营业。受此影响,全市空置率小幅攀升至10.5%,环比上涨0.9个百分点。仲量联行成都零售地产部总监褚丹表示:“随着百货闭店潮的持续发酵,以百货、影院、超市、健身房为主力店的传统格局正在被打破,一些“体验+业态”的形式为购物中心带去了更多主力店选择,同时将解决动线死角客流引入的难题。”租金方面,由于上个季度部分购物中心首层出现主力店退租等情况,为吸引优质品牌入驻,提供相对优惠的租赁条件,因此本季度全市首层平均净有效租金微降至380元/平方米/月,环比下降0.3%。

高端住宅

限购难挡强劲的购房需求,成交量显著上升。尽管成都市政府于上季度出台一系列的限购政策,但市场热度不减,强劲的购房需求令成都高端住宅市场成交活跃。因此,一季度未受春节假期影响,成交量环比上升3.0%,与2016年一季度相比大幅度上升60.0%,共计3,394套。其中,东大街片区表现最为抢眼,共成交1,560套,占本季度总成交量的近五成。然而与市场整体成交活跃相反,南部新区成交量因该区域更为严苛的购房条件环比大幅锐减61.3%。尽管如此,购房者对南部新区的关注度并未减少,需求外溢至限购范围之外的物业,例如40年产权的公寓等。

由于市场情绪颇高,开发商择机推新盘。一季度成都高端住宅市场新增供应量环比上升21.3%,同比上升21.7%,至1,162套。就区域而言,全市有近六成的新增供应来自于茶店子片区,这主要得益于龙湖紫宸原著的开盘。

土地市场方面,由于地方政府继续调控住宅用地的供应量,开发商开始寻求二手土地资源,以实现土地储备。因此,一季度二手住宅用地成交活跃,共计5宗案例,其中包括保利收购南二环华丰项目地块、郫都区虹光机械项目地块和中建三局收购梓州大道A、B地块等。此外,成都“商改住”首个成功案例也于一季度落实,即茂业商业的九眼桥商业项目地块,这对开发商就土地资源合理利用的再配置而言具有重要参考意义。

平均资本值大幅上涨,涨幅创历史新高。随着成交量显著提升,平均资本值大幅上涨。其中,二手住房上涨幅度大于一手住房,原因在于限购致需求外溢,且业主更易受市场情绪所影响。因此,截至季末,一手住房平均资本值环比上涨20.4%,同比上涨31.9%,至季末的18,617元每平方米;二手住房平均资本值环比上涨24.1%,同比上涨52.0%,至季末的18,956元每平方米。

为稳定住宅市场,成都全面升级限购。为促进住宅市场稳定发展,并抑制房价上涨过快,成都政府于3月23号发布《关于完善成都市住房限购政策的通知》,全面升级限购。新的限购政策除加大户籍限制外,还首次将二手住房纳入限购范围内。具体而言,购房者须具有限购区域户籍,或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上,且只能新购买1套住房(包括商品住房和二手住房)。

因此,由于再次加码的限购政策使成都购房条件史无前例的严苛,市场情绪将逐步回归理性。仲量联行成都综合物业销售部总监何芳表示“预计成都高端住宅市场供需均将适度下降,尤以首次纳入限购范围内的二手住房表现最为明显。然而,考虑到日益攀高的土地成本以及开发商对利润的保护,预计2017年平均资本值仍将企稳或上涨”。值得注意的是,由于南部新区的限购政策最为严厉,加之其他区域新增供应较为充足,如茶店子、金沙、东大街等,故购房需求或将外溢到上述区域,继而带动成交量上升。

物流(非保税)仓储

业主自用可观面积令净吸纳量环比回升。由于本季度新增供应面积因业主自用而去化近半,加之新兴区域部分项目录得数宗成交,使得整体市场吸纳量由上季度的负值升为111,400平方米。第三方物流和制造业为本季需求的主要来源,瞩目的成交包括:奔驰于新津普洛斯承租24,000平方米以及伊藤忠于龙泉驿平安承租约10,000平方米。仲量联行华西区研究部总监马伟业表示: “随着双流临空经济示范区获批、蓉欧快铁北线开行以及内陆自贸区方案落定, ‘一带一路’的战略深入推进,继而衍生出对优质物流仓库的强劲需求,预计未来成都仓储租赁需求将保持活跃。”

尽管如此,越来越多的大型电商于成都拿地自建仓库,以拓展覆盖面积、提高配送效率和完善供应链管理等。此举或将导致仓储租赁需求的分流,继而对市场构成潜在的威胁。

第一季度有两个新项目竣工,新兴区域分流成熟区域租户现象初现。非保税物流仓储市场第一季度新落成两个项目,总计105,469平方米,分别为位于龙泉驿子市场的易商物流园一期和位于双流子市场的越海物流园。然而,业主自用可观面积与新兴区域的数宗成交令成都整体物流仓储市场空置率环比小幅下降1.2个百分点至20.7%。然而,就子市场而言,双流区域空置率却因个别租户外迁至租金较低的新兴区域而显著上升。由此可见,成熟区域租户外迁至性价比更高的新兴区域现象已初现。

本季度租金继续下跌,业主谋求转变以提升竞争力。持续的新增供应使市场竞争日趋激烈,部分高空置率的已落成项目因急迫寻找租户而下调租金,导致市场平均有效净租金环比下跌1.6%至23.2元/平方米/月。

与此同时,面对市场现阶段供过于求的压力,部分项目为提升自身竞争力,除提供例如短租或定制等更为灵活的租赁方案外,亦开始尝试改造硬件来满足不同类型租户的需求,例如改建冻库等。因此,鉴于短期内市场空置率高企的情况难以改善,预计未来会有更多的项目谋求转变以吸引各类租户。(仲量联行)

编辑:陈小艺
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