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商铺抄底拐点已来!
2017-08-07 17:24 来源:四川新闻网房产频道综合

7月,万科、保利、龙湖业绩披露,半年相当去年全年货值。当“百亿起跑”成为成都楼市新常态,住宅限购限售+货量不足,下半场,得商业者锁胜局!

▲龙湖时代天街实拍图(图片来源:龙湖地产)

住宅拼“有货”,商业拼的是“价值”

克而瑞7月31日发布的《2017年上半年中国房地产企业销售TOP100》榜单显示,已有7家房企进入千亿销售阵营,其中两家突破3000亿。而在成都,半年签约额度在百亿左右的房企约5家。

当住宅热销成为一种行情,决定房企业绩的关键词是——“有货”。但未来?拼规模、快周转的年代已经结束。

▲主城区住宅存量迎来近8年低点(数据来源:锐理数据)

尽管半年破百亿已不是爆炸性新闻,对于成都龙湖而言——这是首次破百亿。据成都龙湖统计数据显示,截至7月26日,四个项目签约额破10亿,其中西宸原著、紫宸均超过25亿。

▲首开龙湖天璞未开盘即备受关注(图片来源:龙湖地产)

值得注意的是,以天街、冠寓为代表的商业,对龙湖业绩贡献越来越大。以西宸天街为例,上半年销量15亿问鼎成都商业销冠,相当去年上半年销冠4倍多。

7月18日,龙湖取得主城区两宗地块,均有大比例商业占比。8月2日,主城区三宗土地成交均要求大部分商业自持。商业对于不少开发商来说是一道门槛,而对龙湖来说“正对胃口”。

商业正迎来一个黄金窗口期。对开发商而言,是下半场必争之地。对于置业者而言,同样是一个市场机会。

▲西宸天街效果图(图片来源:龙湖地产)

商业抄底,1:2黄金窗口的价值回归

“在我们最近的销售统计中,住宅全款购买的客户占比在30%左右,而商业则高达7成。这说明有价值的商业产品越来越得到资本市场青睐。”龙湖集团成都公司营销总监李凌称。

从中成房业2017年上半年报统计看,成都商业地产仅今年上半年的销售就高达100.3万平方米,跃居近5年以来的最高。其中,公寓反应最快,成交面积75.4万方,同比上涨70%。

住宅限购使资金流向商业,销售跃居近5年最高,背后更直接的原因是——商业价值的回归。

▲主城区商业供求比已回落近七年低点(数据来源:万润地产)

调查发现,在住宅持续限购及高地价的双重作用下,目前成都市场上同地段的住宅和商铺的单价比在1:2左右。参考一二线城市的实际情况,商铺的价格大约是周边住宅的2-4倍。

以2012年的成都商铺销冠新街里为例,住宅与商铺(一楼)的价格比大约在1:4。5年后,同样在城南,尽管住宅价格已经上涨,商铺价格几乎却没有太大变化。以龙湖九里晴川为例,住宅与商铺(一楼)的价格比大约在1:2。这个比例让不少投资者嗅到“商机”。

另外,从购买成本看,主流住宅总价基本在200万以上,而2-4万/平方米、总价200万以下的商铺仍然可以"淘"到。加上自持成为趋势,一定程度减少销售型商业供应,同级别的商业产品开始成为中产阶层资产配置新风向。

▲首开龙湖铂金岛效果图(图片来源:龙湖地产)

单价低点,总价低点,该抄谁的底?

这个黄金窗口,与2010-2012年限购期十分相似。区别的是,抄底不仅针对价格,更指向价值。

如何识别有价值的商业?

❶谁来做?

继自持之后,能把自持和销售商业并进的开发企业在市场上没有几家,龙湖是其中一个。尽管商业让不少开发商止步,却是龙湖的杀手锏,地段、人流量、运营等都决定其商业“钱景”。

截至今年底,商业开业26个,面积260万方,龙湖已成为商业运营面积最大的专业开发商,目前合作商户超过3800家,战略合作品牌近200家。这就不难理解为什么同业中人评价龙湖商业地产是“每个平方米都能拧出人民币”。

“自持、开发、运营、创新,是龙湖商业价值的强大后盾。开发商与业主、投资者一起玩,这也是精明投资者最为看重。”成都资深地产人士谢宏志评价。

▲龙湖时代天街实拍图(图片来源:龙湖地产)

❷怎么做?

商业布局往往是价值核心所在。龙湖在成都的新项目几乎都集中在主城区核心地段,这为其商业解决地段和人流问题。在相近地段和地块指标上,龙湖的产品力使其物业价值实现更高产出,也为商业“含金量”提供重要支撑。

以目前龙湖在听蓝湾、三千庭、九里晴川、世纪峰景、铂金岛、时代天街、西宸原著定制推出的七星商铺为例,均择址城市中的核心人口密集区,有醇熟城市配套作保,区域中心的板块规划,万人社区及大盘规模,更有地铁和校园带来稳定客流,高品质的业主及辐射能力,均为收益带来保证。

对于商业而言更重要的是运营,龙湖商业集售卖、招商、运营、服务于一体,运营团队的招商先行,在售卖之前就解决准铺主的后顾之忧,“带租约”使其价值被提前锁定。

5年,又一个黄金窗口期。眼下,龙湖铺,成为一个抄底机会。


[编辑:吴琪]