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第一太平戴维斯发布《2019年成都房地产市场回顾与2020年展望》
2020-01-07 17:22 来源:四川新闻网房产频道综合

今日,第一太平戴维斯发布《2019年成都房地产市场回顾与2020年展望》报告,对成都2019年商业和住宅地产进行多方面回顾和展望:

·零售物业市场供应量回落,购物中心全年平稳调整,政府多举措促进消费增长,市场整体空置率与去年同期持平。

·甲级写字楼市场租赁需求端承压,租赁需求已形成较为稳定的行业来源架构,平均租金同比小幅下降。

·主城区住宅土地成交量大幅回升,一手住宅供应量继续上涨,住宅成交均价稳步上扬。

零售物业市场

2019年,成都零售物业市场新增供应量与去年相比大幅减少,全年共2个位于城东新项目开业,合计新增供应约22万平方米,推动全市零售物业市场总存量达到664.4万平方米(含百货)。得益于新开项目,城市东边的消费需求得到进一步释放,建设路板块商业格局开始发生改变。年初入市的伊藤广场位于东三环外,其开业促进了所在区域庞大消费需求的释放,极大丰富了周边居民的消费选择。年底亮相市场的龙湖滨江天街显著加强了建设路区域的商业丰富度;此外,龙湖滨江天街连同旁边以休闲、生活业态为主的街区式商业天荟·万科城市广场一起,增加了建设路子市场特别是杉板桥区域商业项目类型和品牌的多样性,连同东郊记忆增加该区域商业氛围的活跃度,竞争力显著提升,引发建设路板块整体商业格局改变。

从需求端来看,在市场供应量明显回落的背景下,成都市场全年仍保持稳定需求,大多数购物中心呈现平稳调整态势,全市购物中心平均空置率基本与去年持平,维持在4.5%的水平。多个项目业绩上扬支撑全市购物中心首层平均租金同比小幅上涨0.8%,报人民币437.2元每月每平方米。

在第一太平戴维斯2019年全新发布的《中国零售20城》报告中,成都强大的区域影响力和出众的消费实力促使其零售商指数连续六年位列中国零售第四城。成都政府年初公布“首店经济”计划,市场对国内外高端和知名品牌的吸引力进一步增强,全年见证多个著名品牌入蓉开设首店,典型案例包括世界顶级珠宝品牌Harry Winston大陆第四间直营店和高端鞋履品牌Golden Goose中西部首店入驻远洋太古里,瑞士手表品牌Roger Dubuis和意大利知名运动腕表品牌Panerai在国金中心开设西南首店。除了传统的服饰配饰类品牌,今年首进成都的品牌类型更加丰富,包括德国著名汽车品牌奔驰内地第三家城市体验店Mercedes Me、独立家具品牌梵几西南首店均在今年亮相远洋太古里。去年市场上表现亮眼的潮流品牌今年继续保持活跃,例如,美国街头品牌UNDEFEATED中西部首店落户远洋太古里,意大利潮牌Palm Angels于仁恒置地广场设立西南首店。

今年在餐饮类新增需求中,茶饮和咖啡类品牌表现突出,该类品牌近年通过不断创新产品类型和运营模式,成为成都零售市场增长亮点。2019年人气茶饮品牌首进成都仍然选择地标项目,例如樂樂茶成都首店进驻国金中心,凉茶王老吉旗下全新茶饮品牌“1828王老吉”于来福士广场开出西南首店;在资本加持下,茶饮品牌今年在成都加速布局,年内录得去年进入成都市场的喜茶又新增9家门店,扩张速度较去年增长一倍。除此之外,随着成都咖啡产业发展氛围愈加浓厚,更加多样的咖啡品牌开始试水成都市场,其中包括日本知名咖啡品牌% Arabica Coffee中西部首店和香港网红咖啡馆Elephant Grounds西南首店入驻远洋太古里;上海新兴咖啡品牌Manner Coffee首进成都,先后选址国金中心和仁恒置地广场。

得益于近几年以智能手机为代表的国产电子品牌销量和市场份额的高速增长,2019年电子产品品牌在成都零售市场快速扩张。全年录得华为新设立15家购物中心门店,在成都购物中心的门店覆盖率达到84.6%;小米新开9家门店;深圳无人机品牌大疆年内新添3家购物中心门店。

2019年成都政府全面加快建设国际消费中心城市,接连出台多项政策全方位促进消费增长,探索发展具有地区特色的消费中心城市建设路径。首先,鼓励发展首店和特色小店,进一步提升成都商业的品质和多样性。截止11月,成都2019年引入首店数量已超过去年的2倍;全年市场也见证各类特色小店在多个更新改造后的老街区开业,有利于突显街区历史底蕴,同时营造社区生活氛围。其次,借由发展夜间经济和公园商业创新消费场景,鼓励多样化的消费形态。今年10月,成都政府公布100个夜间经济示范点位,覆盖更丰富的业态,探索更灵活的市场监管制度;而无论是在锦江绿道上引入品牌成都首店,还是在打造交子公园商圈过程中,围绕生态公园建设多个消费体验节点,公园商业将以多种方式帮助挖掘城市消费潜力。此外,充分把握成都建设“三城三都”的契机,创新体育、文创相关业态,推动体育和文创类消费增长,提振城市消费环境。

展望2020,成都零售市场预计会迎来11个项目约109万新增供应入市,或将创造历年供应量新高。其中以城东和大源两个子市场的供应量最多,预计城东会有三个新项目开业,将极大丰富该区域的商业业态。此外,城市更新改造带来的精品焕新项目,以及出现在各居住街区的小型社区项目将为市场注入更多活力。

2020年新增供应的大幅增加将促发市场波动,全市购物中心平均空置率或开始上涨,但基于成都稳定的消费实力和不断增加的常住人口带来的消费需求增长,第一太平戴维斯对未来成都零售物业市场依然持审慎乐观态度。

在需求端,全渠道将成为品牌发展的大势,以吸引更广域的消费群体;数字化和科技赋能是品牌未来发展的关键词,将帮助品牌更为有效地探索与消费者的互动方式以增强客户粘性。预计儿童类业态和教育文化、休闲娱乐等服务类消费需求会在未来继续增长,业主和品牌方为更加有效地触及消费者需求,也将在市场上呈现更多创新尝试。

甲级写字楼市场

2019年,成都甲级写字楼市场录得中海国际中心D座、中海财富中心、天府国际金融中心和领地中心西塔四个项目交付入市,为市场带来约19万平方米的新增供应,推动全市甲级写字楼总存量达到328万余平方米。

在需求端,全市甲级写字楼净吸纳量约13万平方米,市场平均空置率约21.9%。一部分项目业主小幅度下调租金,另一部分业主虽然对外报价不变,但对成交价格预期明显降低,同时对优质客户在租金方面的让步显著。全年平均租金回落至人民币102.7元每平方米每月,同比小幅下降0.3%。

就分布情况来看,全年新增租赁需求主要集中在金融城和东大街及延线,这两个子市场贡献全市过半的新增租赁面积;其次是中央商务区和人民南路板块,分别贡献了年度新增租赁面积的19%和16%。

在租赁行业需求端,有别于北京、重庆等城市波动的主力租赁行业,成都甲级写字楼租赁需求已形成较为稳定的行业来源架构。自2017年起,金融、房地产、信息技术、专业服务、零售与贸易和消费者服务行业一直稳居甲级写字楼新增租户来源前六位,在成都逐步推进产业结构优化、服务业发展稳中向好的背景下,甲级写字楼的租赁需求行业来源呈现出阶段性的结构稳定状态。2019年,金融、房地产和信息技术类企业依旧位列全年成都甲级写字楼市场前三位,在全年新增租赁面积中占比分别为24%、17%和15%,三者贡献了全市新增总成交面积一半以上。

成都金融业在城市加速建设成为国家西部金融中心的目标下获得了稳步发展,近年来稳居办公租赁需求最大的行业。2019年,新型金融做为金融行业的细分行业,虽然受政府对小额贷款和融资担保类企业强监管影响,其新成交租赁在金融行业的新增租赁面积占比大幅下滑,从第一季度的65%下降到第四季度的约20%。然而保险行业机构近几年在成都的发展则呈繁荣景象,办公租赁需求持续释放,保险类企业在金融行业的新增租赁面积占比从第一季度的7%上升12个百分点至第四季度的19%。多元化的租赁成交来源一定程度上缓和了部分子行业阶段性调整造成的市场需求空缺。

伴随着城区边界不断外移的,是城市建成区面积的不断扩张;而各区公园城市建设和城市更新局的设立更是凸显了成都推动老旧片区、低效使用的工业区等的更新改造活动的决心。2019年1-11月,成都市房地产开发投资同比增长为14.6%,高于全国10.2%的增速水平。活跃的行业发展支撑着房地产相关企业稳定的办公需求。其需求的稳定性不仅体现在相邻年份租赁面积占比方面,在年度内,该现象依旧明显。2019上半年,房地产企业占全市甲级写字楼的新增租赁需求的比例为17%,在下半年其占比保持不变。

围绕加快建设全国重要科技中心的目标,成都大力发展信息技术产业,在融资、科技成果转化等方面不断创新,在招引众多标杆企业的同时也培育了不少的中小型企业,科技创新驱动力不断增强,企业办公租赁需求持续释放。2019年,成都政府通过定期发布机会清单,突出智慧城市、智慧制造等领域场景建设,为全球的投资者、企业和人才提供公开透明的发展机遇。得益于政府持续引导高新科技类产业的发展,信息技术相关企业租赁需求活跃,稳居甲级写字楼办公需求行业前三位。

值得一提的是,消费者服务的办公需求持续活跃,其在成都甲级写字楼的新增租赁占比从第一季度的6%上涨4个百分点至第四季度的10%。在消费者服务细分行业中,酒店/旅游子行业的占比上涨较快,从上半年的2%上升14个百分点到下半年的16%。成都作为中国最佳旅游城市之一,近年来旅游产业综合实力不断增强,旅游经济持续增长。在今年春节和国庆黄金周期间成都市旅游总收入位居全国城市排名第一位。在明确以建设世界旅游名城为目标的背景下,成都旅游业蓬勃发展对消费者服务行业办公需求的拉动作用将进一步增长。

展望2020年,成都甲级写字楼市场预计将迎来20余万平方米的新增供应,其中丰德成达中心的入市将为成都传统优质写字楼板块——顺城大街注入新活力。预计全市经济将延续稳中提质的发展态势,多元化的行业发展结构有望继续带动多元化租赁需求,为写字楼租赁市场的稳健需求提供支撑。而在新一轮租赁需求增长到来之前,如何留住现有租户将成为业主方需要重点考虑的议题。

住宅市场

2019年,成都主城区一手住宅供应量继续增加,达约496.2万平方米,同比上涨27.6%。主城区全年成交一手住宅约384.9万平方米,同比略微下降4.9%,与去年相比,成交量跌幅明显收窄。主城区一手住宅成交均价达17,587.9元每平方米,同比上涨27.6%。随着近郊区域基建设施逐渐完善,产业迅速发展,人口不断增长,2019年一手住宅供应仍然集中在传统近郊区域,全年近郊一手住宅供应量达约1,319.7万平方米,小幅下降12.1%;成交量约为1,122.4万平方米,成交均价达11,953.0元每平方米,同比上升15.5%。

2019年,主城区加大住宅土地供应,住宅用地成交量达约200.9万平方米,同比大幅增加53.7%;与之相反,传统近郊区域住宅土地成交量上涨趋势暂时告一段落,同比下跌17.2%,约为368.1万平方米。主城区住宅用地成交楼面均价稳定上涨,达约10,154.2元每平方米,同比上升27.1%;全年平均溢价率约为19.3%。近郊区域住宅平均楼面地价约为6,664.1元每平方米,同比上涨31.1%;全年平均溢价率达约20.7%。

回顾2019,政府先后就公积金贷款、提取办理和提取实施细则发布了文件。增加了公积金的提取范围,极大简化了公积金提取流程,有利于促进住宅市场健康发展。展望未来,随着今年主城区住宅土地供应量和成交量大幅回升,预计一手住宅市场供应量将保持稳定,市场供需紧张局面或得到进一步缓解。

[编辑:陈小艺]